¿Qué genera que los activos inmobiliarios sean tan atractivos para los inversionistas?
Wealth management
Wealth Management
Última actualización 06/04/2022

En línea con la creciente demanda de oportunidades de inversión, los activos alternativos han cobrado aún más relevancia debido a que permiten diversificar el riesgo de mercado. Las alternativas de inversión de real estate, venture capital, infraestructura y private equity, tienen características atractivas para los inversionistas tales como:  bajos niveles de liquidez, largos horizontes de tiempo y volatilidades.

Actualmente, se ha optado por el real estate, gracias al menor riesgo que presenta frente al capital al estar respaldado por un activo físico. Dentro del mundo de inversiones alternativas, se encuentra la inversión inmobiliaria que tiene una correlación entre riesgo y rentabilidad, cada que un activo ofrezca un mayor nivel de riesgo, el inversionista va a requerir una mayor rentabilidad o expectativa de rentabilidad para tener confianza de adquirirlo.

En ese sentido, los activos inmobiliarios se dividen en dos: cuando el activo existe, es decir, que se generan rentas estabilizadas y el único riesgo que se da es cuando se va a colocar el activo en el mercado. O cuando el activo no existe y hay que desarrollarlo, lo que implica que el riesgo tiene muchas variables como: los precios de commodities y las cadenas logísticas.

Comportamiento de los activos inmobiliarios en la región

Actualmente, en Brasil y en Chile, el panorama es alentador, pues, ambos mercados lideran la oferta de productos de inversión inmobiliarios. Asimismo, los vehículos de inversión consolidados han tenido un mayor market share a comparación de sus competidores, lo que ha permitido a BTG Pactual y otros bancos de inversión, avanzar más en el portafolio de productos que se presenta a los inversionistas.

Por su parte, en Colombia, el mercado de activos inmobiliarios es mucho más inmaduro, causando que los bancos tengan el reto de apalancarse en el conocimiento de otros mercados, para poder innovar el del país y traer alternativas que lo enriquezcan.

Ofertas de inversión existentes

A raíz del panorama anterior, la división de Asset Management de BTG Pactual ha comenzado a construir un portafolio de productos con este tipo de alternativas de inversión para clientes (personas naturales, grupos familiares, corporativos, institucionales, fondos de pensión locales o internacionales) siempre, buscando satisfacer las expectativas de rentabilidad según sus perfiles de riesgo.

Justamente, ofrecen un fondo inmobiliario local, anclado a los activos de Colombia que tiene como nombre Visum, un fondo con activos de 1,5 billones de pesos (450 millones de dólares) que inició operación en febrero del 2020, luego de la fusión de dos fondos existentes. Visum es multi-asset, lo que significa, que contiene, activos generadores de renta industriales, logísticos, comerciales, oficinas y especializados.

Por otro lado, con el fin de brindar nuevas opciones para los inversionistas, se realiza un fondo en Estados Unidos en asocio con Acento Real Estate Partners, una compañía americana, con más de 20 años de experiencia en la inversión de activos inmobiliarios en ese mercado. De esta forma, se crea SMP I, un fondo especializado en activos multi-family (de vivienda en renta).

SMP I inicia su operación en febrero del 2019, con la tesis de inversión de comprar vivienda en renta ya construida, localizada en la Costa Este del país, específicamente, en los suburbios o ciudades intermedias, porque representa mejores precios y menor competencia.

De igual manera, se apunta a inquilinos de clase trabajadora latina, representando el ADN de BTG Pactual y Acento.  Además, las empresas que trabajan de la mano del banco y de la compañía estadounidense, se inclinan por este público, gracias a su capacidad de interacción y la confianza que generan. Esto, permite pasar de un universo inmobiliario a un “micro nicho” llamado: multifamily, working class, latin costumers.

Hoy en día, el fondo de capital privado cuenta con 290 millones de dólares invertidos y tiene la meta de alcanzar su tamaño máximo de 350 millones de dólares, en el primer semestre del 2022. Adicionalmente, es un activo que permite ser optimista, ya que, con la inversión estimada, podría alcanzar una rentabilidad en un rango de 12 al 15 % y distribuir beneficios del orden de dos terceras partes.

Como última característica, la compra de estas unidades antiguas (entre 30 a 40 años) se ha popularizado porque la normatividad urbana estadounidense hace inviable la construcción de edificios de 4 pisos en estas zonas, lo que implica menos riesgo y volatilidad.

Pero ¿Cómo funciona a la hora de invertir?

  1. BTG Pactual se encarga de formalizar un compromiso de inversión con el cliente, en donde se determina por cuál vehículo se va a ingresar (directamente desde Estados Unidos o internacionalmente).
  2. Se concreta el valor de la inversión, que, para este caso, tiene un mínimo de 1 millón de dólares.
  3. Pero, para abrir la oportunidad a otros inversionistas que no tienen este capital para invertirlo en este activo, se desarrolló un portafolio a través del fondo de pensiones de BTG, para que así, los clientes que quieran ingresar con un valor menor al mínimo lo puedan hacer a través de sus pensiones.
  4. Se reciben los recursos para invertirlos en un Fondo de Capital Privado que compra las copropiedades.
  5. Se genera el valor en la administración del portafolio.
  6. Se desinvierte para venderlo a otro vehículo/fondo o para salir a listarlo en el mercado y de esta manera, devolverles el dinero invertido a los clientes.

Todo este ciclo, se da en un tiempo aproximado de 10 años, que es el horizonte que en su mayoría tienen los fondos.

 

Compártelo en:

Otros contenidos relacionados:

Otros contenidos relacionados: